历史建筑城市更新样本:思南公馆十年更新全梳理

摘要: 思南公馆坚持修旧如旧的更新原则,尽量恢复历史建筑原貌

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[ 导读 ]


思南公馆改造与上海历史建筑更新



说起上海,人们第一时间想到的就是国际化与现代感,其实,上海也是一座具有深厚文化尤其是近现代历史文脉的城市。早在 1986 年,上海就被评为中国历史文化名城,在这座现代化的城市中,分布着大约 1058 处优秀历史建筑,以及众多的保留建筑,这些历史建筑赋予了上海一种历史与现代交织的独特魅力。对这些历史建筑的保护与改造已然成为上海城市更新进程中不可或缺的一环。

本期我们就以思南公馆的改建为案例,与大家一起探讨一下上海历史建筑与风貌区的更新。

思南公馆改建:一种全新的历史建筑更新方式

思南公馆历史风貌别墅群位于上海中心城区核心的复兴中路、思南路地区,隶属于衡山路、复兴路历史文化风貌保护区,占地面积约 5.1 公顷。该区域拥有 51 栋历史悠久的花园洋房,汇集了独立式花园洋房、联立式花园洋房、带内院独立式花园洋房、联排式建筑、外廊式建筑、新式里弄、花园里弄、现代公寓等多种建筑样式 ,是上海近代居住类建筑的集中地

更新背景与原因:历史原因及过度使用导致风貌破坏

思南公馆地区旧属法租界,大部分建筑建于 20 世纪 20~40 年代;后来,思南路主要作为居民区,居住密度从 1944 年的每幢 2 户发展为 20 世纪末的平均每幢 14 户,甚至有的高达 17 户,违章搭建严重。由于长时间过度使用,以及近年来受城市基础设施建设与房地产开发的影响,思南公馆遭受了相当程度的破坏,比如,建筑立面和整体风貌遭破坏,承重墙出现裂缝,面层脱落,砖块、砌筑砂浆风化等。

思南公馆建筑改造前后对比

1999 年 9 月,上海市政府提出进行历史建筑与街区保护改造试点,思南路项目被确定为上海市四个试点项目之一。思南公馆的改造由此开始。

新历程:前后历时十年之久

? 1999 年 9 月:

思南路项目被确定为上海市历史建筑改造试点;

? 1999 年底

思南公馆文脉传承项目正式启动;

? 2002 年

彼时的国家发展计划委员会将思南路项目列入国家「历史文化名城保护专项资金」项目;

? 2003 年

上海市政府再次将思南路项目列入上海市历史文化风貌街区和优秀建筑保护与整治试点项目;

? 2005 年

思南公馆历史建筑整治修缮工程启动;

? 2009 年 12 月

思南公馆最后一户原住居民搬走,房屋置换最终全部完成;

? 2010 年

思南公馆重新对外开放。

更新特点:修旧如旧,尽量恢复历史建筑原貌

思南公馆的改建,可以说提供了一种全新的历史建筑更新方式。其遵循的总原则是:以历史街区的标准进行保护规划,保护更新后的项目,成为一片具有生命的、「活的」区域,而不是平日人迹罕至的独栋「蜡像」。在 1999 年确定思南公馆项目改造之初,上海市政府就明确了一条「红线」:保留保护建筑,坚决不能出售,以利于对公众开放

从外形改造上来说,思南公馆的改造遵循的是既要开发老建筑的新功能,又要保留老建筑的历史风韵。为此,项目开发方不仅邀请了历史文化风貌建筑保护专家参与,还找来了近一个世纪前的建筑图纸,研究房屋的结构与细部图案,作为改造和修缮的依据。

在细节改造上,思南公馆的改造也遵循了「修旧如旧」的原则。除了卫生、采暖、空调等因实用功能有所改进,其他方面都尽量恢复历史原貌,譬如,将残旧的木地板和扶手拆下,运到厂里重拼;定制老式的铸铜门把手及插销,原样烧制并复旧绿色小瓷砖等,包括五金件、天地锁、门上的装饰条、顶上的石膏线,甚至地板颜色都尽量保持原有风貌。

功能布局:分为酒店、特色名店、企业公馆、高档住宅四个功能区

思南公馆酒店区:该区域由 19 幢建于 1920-30 年代的地理花园洋房, 1 幢约于同期建成的外廊式建筑和1幢新建会所组成。其中 15 幢独立花园洋房为客房部分,供整幢出租,每幢洋房均设多功能套房四间、客厅、餐厅、厨房、管家用房及专用车库,部分洋房则设有会议厅,酒吧、娱乐室、蒸气室及健身房等;其余 4 幢花园洋房为礼宾部、接待处、商务中心、酒吧及中西餐厅。

酒店区花园洋房

特色名店区:该区域范围北至复兴中路,东至重庆南路,西至思南路,由 24 幢老建筑和 5 幢新建筑组成,总建筑面积约 20000 平方米,形成了步行街与开放空间交错穿插的独特格局。从特色名店区的业态来看,约 30% 为各式餐饮,包括中外餐厅、咖啡厅、茶馆、酒吧、糕饼甜品店等,其余则为商品零售和展销

名店区商业街

企业公馆区:该区域位于思南路西侧,由 10 幢 3-4 层的花园洋房组成,这些花园洋房建于 1930 年代,单幢建筑面积约 500-650 平方米。因主要租给境内外企业作商务之用,而被称为「企业公馆区」。

企业公馆区花园洋房

高档公寓区:该区域总建筑面积约 20000 平方米,由 118 套供出售的全装修住宅组成,面积上从 85㎡ 的一房到 350㎡ 的四房兼而有之。

公寓区高档住宅

经营模式:文化、商业、娱乐、居住为一体的综合性街区

虽然思南公馆是上海的历史风貌别墅群,且有大批历史文化名人诸如梅兰芳、冯玉祥、柳亚子、周恩来等都曾在此居住,但思南公馆项目在改造时并没有简单地定位为名人故居,而是融合了文化事件、商业活动、休闲娱乐、收藏级居住等,成为上海综合性特色街区之一,其经营模式主要有以下三个特点:

1. 整体出租模式

思南公馆酒店是上海少有的花园洋房酒店群,目前实行的是整体出租模式,也就是,一次必须租下一整幢楼,作为客房的 15 幢花园洋房实行房费+服务费的收费机制,每幢整体出租价格一致。

2. 针对企业级大客户

由于思南公馆所处的位置、其所代表的历史文化内涵和花园洋房式的酒店形态,其主要的客群并不是旅游观光客,而是企业级的集体客户,高层次客人乃至政要首脑、社会名流等。花园洋房酒店所具有的私密性可以满足这一群体所需,思南公馆酒店运营方并为此制定了一些特别服务。

思南公馆酒店内景

3. 文化与特色活动举办

从 2013 年「思南文学之家」揭牌至今,思南公馆已成为上海有代表性的文化事件及活动举办地,具有「思南读书会」、「思南书集」、「思南纪实空间」、「海派旗袍思南之家」、「思南城市空间」、「上海城市艺术节」等一系列品牌活动。据了解, 2017 年,仅半年时间思南公馆举办的相关品牌活动就多达 380 余场

思南公馆举办的文化活动

历史保护建筑的更新思路探讨

在 2016 年编制完成的《上海市城市总体规划( 2016-2040 )》中,上海市政府提出了「以存量用地更新满足城市发展的空间需求,在做好历史文化保护基础上探索渐进式、可持续的有机更新模式,促进空间利用向集约紧凑、功能复合、低碳高效转变」的历史建筑与风貌区改造指导思想。要求在城市更新的过程中要加强对历史地区、历史建筑和历史风貌道路的保护。

制定分类标准,实施分类保护与更新

据了解,上海现存的老式花园住宅、公寓、大楼、里弄等历史建筑总量约为 1200 万 ㎡ ,与文物建筑不同,上海的这些历史建筑普遍处于居住、办公等实际使用状态,因此,根据实地情况实施「分类保护」,不仅可以突出保护重点,还可以对建筑与空间进行合理利用。

上海建筑分类标准

资料来源:公开资料  克而瑞咨询制图

目前上海对保护建筑的分类主要有三类,一是保护建筑,这类建筑要求建筑的立面、结构体系、基本平面布局和特色内部装饰不得改变,其他部分允许改变;二是保留历史建筑,这类建筑根据类别不同要求也不尽相同,包括对建筑立面、结构体系与内部装饰的更改与限制;三是一般历史建筑,要求局部保留或整体保留原有的风貌或格局,可采取整体拆除的方式进行改造,但需恢复原有风貌,并需规划主管部门审核及专家小组审核.

完善相关法律法规与创新保护管理机制

为加强历史建筑与历史风貌区的保护工作,上海市已成立历史文化风貌区和优秀历史建筑保护委员会,研究制定保护、管理的政策与措施,以此加强对历史建筑的日常监管,统筹协调商业开发、城市更新、文物保护与建筑保护的关系。当前,上海的历史建筑保护与更新利用还处在探索阶段,如何利用创新机制与政策加强历史文脉的保护与城市更新之间的平衡,仍是任重道远。

引入社会资金,形成良性循环

对历史建筑与风貌区的保护需要大量资金,但由于历史建筑的更新涉及房屋置换、购买和租借、装修改造、功能拓展、更新利用等多方面问题,投入大、周期长、回报慢,社会资本对历史建筑的更新存在深厚疑虑。政府在发挥主导作用的同时,应通过政策激励、税收优惠、银行借贷等手段引入更多社会资金,构建历史建筑保护与更新的良性机制。

小结

在商业化的大环境中,优秀历史建筑与风貌区都面临着保护与开发的现实困惑,一方面是商业潮流与经营利益的诱惑,一方面是历史文脉与城市烙印的传承;如何因地制宜在历史建筑或风貌区内引入独特的主题业态吸引人流,使老建筑焕发生机,并又使文化资源得以发扬与承继,是历史建筑更新中的永恒课题。

 

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