环京楼市房价再降:这预示着北京的房价也会降吗?为你解析未来房价走势

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关心房价的人估计都知道了一个信息:燕郊房价暴跌万元。以燕郊为首的环京区域一向被称为北京楼市的信号灯,燕郊房价的暴跌,也让不少人对北京房价的认识冷静了下来。



新房:住宅少,商办多


自年初燕郊限购后,市场的升温就已经停止,而真正的转折发生在今年的6月6日,彼时,三河市调控升级,非本地户籍居民家庭限购1套住房,且需要提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。一开始,当地的销售还在说只是临时的政策,或者盘算着有什么方式可以绕过调控。却未曾想,这调控的闸门再未曾松动。曾一路高歌猛进的燕郊楼市,在经历了烈火烹油般的一年沸腾之后,终于在2017年的下半年迎来了冷却。


先是在土地层面上,燕郊在一年时间内耗尽了市场上为数不多的土地储备。亚豪机构市场研究部总监郭毅表示,燕郊新房市场供应不足是因为从去年6月份开始,北三县土地就已明确与通州的发展为统一规划、统一管控,因此,区域大板块城市和产业规划,以及住宅用地供应,都受到这一要求的影响,导致新房市场供应量受到很大制约。


失去了供给,曾经一路高歌的燕郊楼市,在盛夏过后显得格外冷清。


从北京沿着102国道到达燕郊境内,就是燕郊著名的“售楼一条街”。记者多次探访过燕郊,曾经一下车就被销售员围得水泄不通。如今很多售楼处大门紧闭,人去楼空,个别售楼处还在营业。


汇福悦榕湾目前无住宅在售,仅有40年商住公寓产品,面积为60-74平方米,目前还未开盘,预计价格为20000元/平方米左右;碧桂园时代城处于蓄客阶段,还未开盘,预计近期开盘;港中旅海泉湾均价24000元/平方米,目前仅剩4套房,为80多平方米2居室;京东CBD为办公写字楼,目前单价为14500元/平方米,市场最高时价格达18000元/平方米;首尔甜城在售商住LOFT公寓,均价19800元/平方米,总价在70万-80万元之间;中兴和园目前有82、112、125平方米几种户型,均价为25000元/平方米。


一项目代理人员坦言,燕郊目前没什么新房在售,只安排一两个销售人员驻场。据中国指数研究院的研究报告显示,今年8月份,燕郊共成交232套,成交面积为20986平方米,9月份燕郊共成交439套,成交面积为38255平方米,而到了10月份,燕郊仅成交173套,成交面积降至15328平方米。


对此,亚豪机构市场研究部总监郭毅表示,新房供应受到制约,供应量的衰竭让新房价格保持相对稳健的状况。


二手房:个别住宅项目单价跌破两万


与新房量少价稳呈鲜明对比的是,二手房市场则呈现出量价齐跌的局面。


安居客房产研究院数据显示,燕郊区域呈现明显量价齐跌,从价格来看,二手存量房均价目前在23000每平方米左右,相比年初房价高点每平米降了近1万元。从成交来看,由于限购从严,仅有一些成交也都是本地购房者在维持。


另据链家网成交系统统计数据显示,今年4月份,燕郊二手房价格达到最高点,挂牌均价为32633元/平米。之后开始持续下滑,截止10月份,挂牌均价为23068元/平米,价格下跌幅度接近万元;从供需走势来看,3月份新增房源量为2220套,带看量为41576次,10月份新增房源量为3841套,带看量却仅为6605次。


曾经在手中的资产,如今成为了烫手的山芋。对于在去年燕郊楼市跳涨中高歌猛进、斩获颇多的投资者来说,如今的燕郊市场无疑成为了噩梦。燕郊的二手市场中,“急售”正在从个例迅速增加。低于市场价的急售房源在二手房市场上蔓延。此前,燕郊二手房价格高达33000-34000元/平米,如今,二手房普遍下跌1万元/平米。当地的中介说,现在抛售的房源多,像比较有名的上上城四期,高峰时可达27000元/平米。如今,上上城整体报价为20000元/平米左右,个别房源的成交价在18000元/平米左右。


“如果是去年年底以3万元/平米价格在燕郊买的房子,现在肯定是把首付跌没了。更可怜的是在3.17新政出台前后买房的人,估计跌了二分之一。当然,这里面也有跌得更多的特例。”在燕郊,如今还敢冲入市场的都是想要“抄底”的勇士,按照中介们的说法,这时候无论对买方还是卖方,都是急于成交的。买方急于抄底,卖方急于用钱,但由于接近年底,银行放款时间拉长,因此,业主更偏向于全款或首付。


北京项目最高峰时单价达35000元,燕京航城单价达34000元/平方米,上上城四期达27000元/平方米。如今,北京单价为24000元/平方米左右,燕京航城单价为19000元/平方米,上上城成交价在18000元/平方米左右。


有媒体报道,燕郊二手住宅中,有些住宅单价1.2万-1.3万元。但在记者采访中,中介人士坦言,现在房价确实降了,但质量最差的住宅,也不可能低至12000元/平方米,“上上城5期,也要15000元/平方米左右”。


相比普通住宅,二手商办房价格较低,有些单价甚至低至1万元左右。首尔甜城MOBO公寓,单价从火爆时的17000元左右降至目前13000元左右。中介表示,泰达广场、文化大厦这类商业办公,有些房源甚至低至1万元,主要原因在于环境杂乱。



急售房源是成交主体


据链家网成交系统数据显示,3月份新增房源量为2220,带看量为41576,10月份新增房源量为3841,带看量却仅为6605。


记者走访了解到,目前不论是二手住宅还是商住,市场行情普遍不好,导致二手房成交量下降明显。从成交来看,由于限购从严,仅有一些成交也都是本地购房者。其中,低于市场价的急售房源成为二手房的成交主体。


“这时候买房,基本挑便宜、业主急售的,业主着急卖房,购房者有资格买,看房子合适就能成交,不像过去会看很多套。”上上城一中介人员表示,过去卖方挑,买方也挑,失败率较高,但现在卖方都是低于市场价的急售,成交率较高。


值得注意的是,由于接近年底,银行放款时间拉长,据中介称,最低放款时间需4-5个月,因此,业主更偏向于全款或高首付。



信号灯亮红,北京有多大变化


国家统计局11月14日公布的数据显示,2017年1-10月份,全国房地产开发投资9万亿元人民币,同比名义增长7.8%,增速比1-9月份回落0.3个百分点。


商品房销售面积和销售额增速也出现连续第四个月收窄。1-10月份,中国商品房销售面积同比增长8.2%,增速比1-9月份回落2.1个百分点;销售额增长12.6%,增速回落2个百分点。


北京市区一位房地产中介则认为北京房价的降幅较大,近期房价较去年高点下跌了20%左右。该中介在一家大型连锁门店上班,位于南三环。其介绍,下跌的主要原因是限贷。


今年以来,以北京为首的各地密集出台调控措施,从3月份开始,新增放贷逐渐回落。


8月初,央行发布《中国区域金融运行报告(2017)》:加强住房金融宏观审慎管理,继续做好房地产金融调控,在支持居民合理自住购房同时,严格限制信贷流向投机性购房。


北京、江苏、深圳、广州等多地也对“消费贷”加强监管,禁止消费贷流向楼市。


截至9月末,北京市金融机构人民币房地产贷款余额1.6万亿元,同比增长16.2%,增速比上月下降2个百分点。


在严查消费贷的同时,北京市个人住房按揭贷款的利率也一路走高。融360发布的数据显示,9月北京地区放贷的平均利率已破5.15%。


9月中旬,北京地区多家银行宣布上调首套房放贷利率,四大行首套房放贷利率从基准利率调升至基准利率的1.05倍。


从今年3月开始,北京楼市成交全面萎缩,新建住宅成交量跌至谷底,二手房成交量也大幅下滑。


中原地产研究中心统计数据显示,截至10月30日,北京新建住宅和二手房前10月成交量同比跌幅均达到50%。


10月份,北京二手房住宅网签6371套,环比下降31%,同比降幅达到73%,从6月起网签套数基本都只在7000套-9300套区间低位徘徊。


在低成交量的背后,中介离职、关门的新闻也屡见不鲜。


房价降了,出手吗?专家:建议长期持有


安居客房产研究院分析师朱万鹏认为,燕效房价已经接近阶段性低点,投资客已经大量撤场,短期内大跌的可能性极少。从中长期来看,由于燕郊地量位置的优势,加之城市配套提升,燕郊楼市还是会回温的。


郭毅表示,在严厉调控下,一些投资客急于脱手。但限购政策导致燕郊需求端大幅衰竭,二手房市场出现严重供大于求的状况,从而导致二手房价格下跌明显。不过在安居客房产研究院分析师朱万鹏看来,目前燕效房价已经接近阶段性低点,短期内大跌的可能性极小。从中长期来看,燕郊未来的价值仍值得期待。


知名房地产专家杨红旭认为,长期远看,通州城市副中心的崛起,比雄安的发展,更具有确定性。近邻的燕郊,楼市长期看好。燕郊的二手房价,当前已经下跌二成左右,估计还将下跌一成或二成,才能见底。如果家里房子不多,比如不超过三套,而且不急于用资金,则略倾向于当前不卖,长期持有就好。如果是燕郊的优质板块的较好小区,则长期升值潜力,仍超过多数二三线城市。


日前,任志强开通在线问答,回答了关于房价的30个问题。他认为房价下降的可能性不大,没看过哪个国家的房价是下降的。日本是特殊情况,一个是城市化率接近90%,一个是老龄化程度在超长的经营,另外一个已有的住房情况在改善,当改善过后再想提高,与经济的增长不相适应,只有日本这种特例,但很少出现,中国还很远很远。


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